（原标题：三四线楼市短期转好库存仍低企 楼市调控需分而治之）今年3月以来，一场严苛的楼市调控风潮席卷全国，数十个城市实施了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮实施调控政策的城市大大配套，从北上广浅等一线城市，到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市，再行到环京、环沪、环深、甚至的环合肥、的环厦门等热点城市周边的三四线城市，调控政策大大加码。

在一二线热点城市调控已趋顶配的背景下，三四线城市的住宅市场经常出现了显著的转好迹象。然而，一些业内人士指出，多数三四线城市仍面对居民购买力、人口、产业竞争力严重不足等问题，去库存前景或许并不悲观。热点城市楼市降温三四线城市楼市转好3月以来，数十个城市实施了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮实施调控政策的城市大大配套，从一二线城市扩围至环热点城市的三四线城市，调控政策大大加码。

此轮调控中，一二线城市从出租汽车、限贷、禁售和限售等四限应从，调控力度空前，趋向覆以配上。在此背景下，一二线热点城市成交量骤减，三四线城市的住宅市场经常出现了显著的转好迹象，一些强劲三四线城市的楼市甚至经常出现了供销两央的景象。

国家统计局数据表明，今年一季度房地产开发投资已完成额同比快速增长9.1%，增长速度较上一季度有所提高；新开工面积同比快速增长11.6%，上个季度的新开工面积则同比快速增长10.4%。行业分析人士认为，一季度房地产开发投资再次小幅快速增长，热卖三四线城市调补库存是最重要原因。多位业内人士指出，在热点城市不受政策压迫之下，三四线城市不会步入良机。

中金公司公布的报告预测，三四线城市2017年上半年仍将展现出强大，销售均价未来将会同比快速增长5%-10%，销售面积同比快速增长10%-15%。今年一季度的数据佐证了以上观点。中国指数研究院的数据表明，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比上升16.3%，三线城市则同比快速增长了35.84%。

北京从317新政实施一个月后，房价经常出现18个月来的首次环比暴跌；而多个三四线城市新建住宅价格却环比大上涨，如广东惠州3月房价环比下跌了18.28%，名列环比涨幅榜第一，福建漳州房价也环比下跌了15.76%。福州大学房地产研究中心主任王阿忠指出，热点城市严苛的调控措施，使得部分资金经常出现外溢，而目前国内大部分三四线城市的地产开发商皆以消化库存、回笼资金的策略居多，追加库存很少，加之政策上也有所弯曲，使得一些三四线城市的去库存效果较好。分化特征显著三四线城市库存仍然低企大同小异一二线热点城市调控趋向顶配的方式，记者辨别涉及调控政策找到，面临出租汽车带给的市场需求外溢，一些三四线城市的调控在活与火之间谋求均衡。

如赣州在调控中未实行全域出租汽车，而是自由选择在中心城区急剧前进，对非本市户籍居民家庭的交纳社保或个税年限有一定容许，交纳持续时间拒绝并不低。部分三四线城市出租汽车解释其转入了去库存和触房价双轨分段的模式，但去库存仍然是三四线城市的核心要务，出租汽车也主要是针对局部区域。易居研究院智库中心研究总监贤迈进说道。并不是所有三四线城市都受到冷玉女。

一位闽系房企投资部人士向《经济参考报》记者回应，三四线城市可分成两类，目前楼市火热的三四线城市有两个特征，一是坐落于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中，二是坐落于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。对多数三四线城市来说，去库存任务依然艰难。国家统计局发布的数据表明，今年3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末增加1745万平方米。

从数据上来说，库存量仍然相当大，对大部分房屋供需比偏高的城市，特别是在对库存积压相当严重的三四线城市来说，去库存任务仍然艰难。贤迈进说道。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙指出，三四线城市去库存前景并不悲观，其原因有可能有以下四方面：其一，三四线城市居民购买力对房价的下跌更加脆弱；其二，三四线城市的人口流向、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素的劣势显著；其三，一二线城市不动产的投资和金融属性较强，三四线城市不动产主要是消费属性，投资和金融属性与一二线城市差距极大；其四，相对于一二线城市，三四线城市土地财政问题更加引人注目，土地的无限量供应不但使得房价下跌不可持续，忽略还有可能更进一步增大库存量。去库存分段抑房价调控需分而治之对于三四线城市楼市的转好，一些业内人士指出主要是不受政策驱动，从人口、财富和其他经发展因素来看，这种转好很难长年持续。实质上，部分三四线城市房价经常出现下跌是阶段性的，三四线城市价格上涨并非由内在发展力量不作承托，而意味着因一二线城市出租汽车性刺激外溢市场需求，那么这种房价下跌和销售兴旺是无法持续的。中原地产首席分析师张大伟指出。

一些业内人士指出，目前对于三四线城市，楼市调控绝不能像过去那样大水漫灌，要因地施策。针对个别房价不存在较小下跌压力的强劲三四线城市，不应实施出租汽车等手段触房价，压制投机市场需求，而去库存压力大的城市将济之后实施去库存政策。对于多数三四线城市来说，去库存仍是消耗战。

今年以来，一些三四线城市发售Ultra去库存政策。记者注意到，今年以来四川、山东、湖南等很多省份仍然将去库存作为工作的重点。近期，四川省资阳市公布的购房奖励政策极为引人注目。

3月初，资阳市政府明确提出目标：年底商品住房库存量上升10%。当地具体，对2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区出售商品房的购房人，给与住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。

此外，山东潍坊市、湖南湘潭等地也公布了去库存现金补贴措施。除了从市场需求末端应从，还要从供给末端发力，比如掌控新建住宅的数量，提高住房供给结构。

同时增进出租市场专业化，因地施策展开房地产调控。从长年来看，去库存要和产业发展结合。

库存积压的根本原因是产业结构和人口结构经常出现了趋势性的变化，三四线城市产业发展不充份，没就业机会，更有没法人口。所以如果不解决问题产业发展的问题，去库存的效果就更为受限。贤迈进说道。

对于个别房价不存在较小下跌压力的强劲三四线城市，一些专家指出，这些城市在实施出租汽车的同时，土地供应也要比较削减，避免现身供给相当严重小于市场需求的局面。消化、盘活存量仍是最主要的。贤迈进说道。

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